Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

19 июля 2017 года

 

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

 

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

            1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.

            1.1. Обществом по договору цессии было передано К. право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

            При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

            1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований. Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П. данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

            1.3.  Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т. Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры. Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

            1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика. Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. № 18-КГ15-214)

            2. М. обратилась в судом с исковым заявлением о возложении обязанности о замене объекта долевого строительства в виде квартиры на равнозначный, так как при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о расположении газорегуляторного пункта около ее квартиры, что явилось бы определяющим фактором при выборе квартиры. В соответствии с ч. 1 ст. 21  Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства, а именно об общем имуществе дома, должна соответствовать проектной документации. Исходя из смысла ст.  19 Закона           № 214-ФЗ застройщик должен доводить указанную информацию до участников долевого строительства. Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме.

            При рассмотрении вопроса о замене объекта долевого строительства на равнозначный было отмечено следующее: нормы Закона № 214-ФЗ не предусматривают такого вида ответственности, нормы Закона о защите прав потребителей не могут быть применены, так как в данном случае положения Закона № 214-Ф являются специальными нормами и подлежат применению. Верховным Судом указано, что данное положение  может быть предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47)

            3. К. обратилась в суд с исковым требованием к ЖСК о принятии ее в члены кооператива и зачете в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных ею по договору участия в долевом строительстве. ЖСК отказал в указанных требованиях, так как ранее им были зарегистрированы изменения в уставе, устанавливающие прекращение преимущественного права на принятие в члены кооператива. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива. В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах» в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются, в частности, паевые взносы пайщиков. Таким образом, у ЖСК возникла обязанность по принятию К. в члены кооператива, так как за ней признано право собственности на паевой взнос.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 19-КГ16-5)

            4. Ю. обратилась в суд с исковым заявлением о привлечении к ответственности застройщика, нарушившего сроки строительства и передачи квартиры. Установлено, что требование основано на договоре уступки права (требования), содержащего положение об изменении сроков. В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Дополнительного соглашения об изменении сроков, прошедшего государственную регистрацию, заключено не было. Следовательно, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156)

5. Между У. и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому передача осуществлялась не позднее 28.02.2013; впоследствии У. и С. заключили договор уступки права (требования), согласно которому передача осуществлялась не позднее 28.02.2014. Вследствие нарушения сроков застройщиком, С. было подано исковое заявление о взыскании неустойки. Судами первой и второй инстанции было отказано в удовлетворении требований, так как право требования было передано на иных условиях, нежели предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Верховным Судом указано, что только в случае проведения процедуры, предусмотренной ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, возможно изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 5-КГ16-45)

6. А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве. Установлено, что указанный договор составлен в надлежащей форме. Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Соответственно, в этом случае сделка подлежит государственной регистрации в соответствии с решением суда.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. № 5-КГ16-91)

7. Л. заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Во исполнение данного договора Л. осуществил оплату объекта долевого строительства, однако оплата была произведена на три дня позже обусловленного времени. Впоследствии застройщик уведомил об одностороннем отказе от исполнения договора в силу нарушения сроков. Верховным Судом отмечено, что в соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Также Верховный Суд сослался на принцип добросовестности при осуществлении гражданско-правовых отношений (п. 3 ст. 11 Гражданского кодекса РФ). При нарушении принципа добросовестности суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите его права. Соответственно, односторонний отказ застройщика от договора допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51)

           

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

            8. И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки. После удовлетворения требований и неисполнения решения суда ответчиком И. заявлял о выплате неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсации причиненного ему бездействием ответчика морального вреда. Данные требования не были удовлетворены. Верховный Суд отметил следующее.

            Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками). В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Также недостатки могут быть устранены производителем в срок не более пяти дней; в случае нарушения срока производитель обязан выплатить неустойку. Соответственно, нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки. 

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)

            9. Ф. заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, при исполнении которого квартира не была передана в срок. При определении размера взыскиваемой неустойки Верховный Суд указывает, что на данные отношения распространяется Закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом – Законом № 214-ФЗ. Сделан следующий вывод: размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-9)

   10. В ходе судебного разбирательства в связи с взысканием неустойки за просрочку передачи квартиры и штрафа застройщиком была перечислена денежная сумма истице в счет уплаты неустойки. Судом первой инстанции в связи с перечислением денежной суммы иск не был удовлетворен. Верховный Суд отмечает, что согласно Закону № 214-ФЗ неустойка начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры, что было установлено. Также указано, что наличие судебного спора после отказа застройщика о добровольном удовлетворении требований указывает на неисполнение застройщиком обязанности по оплате в добровольном порядке не освобождает застройщика от выплаты штрафа. Верховный Суд напоминает, что согласно практике по потребительским спорам, суд прекращает производство по делу при добровольном удовлетворении требований только при условии отказа истца от иска. Отмечается, что бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 31-КГ16-1)

            11. Б. был подан иск в отношении застройщика в связи с неисполнением последним обязанности по передаче квартиры. Суд апелляционной инстанции указал, что Б. необходимо было представить доказательства уклонения застройщика от передачи квартиры. Верховный Суд в связи с этим отмечает, что правовые последствия влечет именно уведомление застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Следовательно, юридически значимым обстоятельством является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства и именно этот факт следует доказывать самому застройщику.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. № 18-КГ16-40)

            12. В случае предъявления требования об уплате неустойки, являющейся законной и обоснованной, застройщик также обязан выплатить штраф. Закон № 214-ФЗ предусматривает возможность выплаты неустойки при нарушении сроков передачи объекта долевого строительства. Также на данные отношения распространяется действие п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которому при удовлетворении требований потребителя суд взыскивает с изготовителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы неустойки. Следовательно, при нарушении сроков застройщик обязан выплатить неустойку и штраф в указанном размере.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

   13. Х. передала Ш. свои права по договору участия в долевом строительстве. В ходе судебного разбирательства возник вопрос о периоде взыскания неустойки. Верховный Суд разъяснил, что в таком случае права участника долевого строительства переходят к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, которая исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. № 2-КГ14-1)

   14. У. было подано исковое заявление в отношении застройщика в связи с передачей квартиры с недостаточно утепленными стенами. Суд апелляционной инстанции указал, что утепление стен приведет к изменению общего имущества собственников, а общего согласия собственников получено не было. В связи с этим Верховный Суд отмечает, что согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности. Доводы апелляционной инстанции были признаны незаконными.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9)

   15. В ходе судебного разбирательства возник вопрос о начале течении срока передачи объекта долевого строительства. Верховным Судом разъяснено, что согласно    ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-26)

            16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Приводятся следующие разъяснения.

            16.1. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством). Общество ходатайствовало об освобождении от ответственности в связи с малозначительностью совершенного правонарушения. Верховный Суд разъяснил, что согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений. Совершенное застройщиком правонарушение несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков и не может быть признано малозначительным, а отсутствие негативных последствий не является основанием для признания правонарушения малозначительным.

(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-27031/2016)

16.2. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (опубликование в СМИ информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации). Судом было указано на невозможность применения нормы о малозначительности, отметив, что административное правонарушение посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок осуществления предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства, а обстоятельства его совершения не являются исключительными.

(По материалам дела Арбитражного суда города Москвы № А40-155989/14)

            16.3. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (непредставление в установленный срок в контролирующий орган отчетности или предоставление недостоверной отчетности). Норма о малозначительности не могла быть применена, так как существенная угроза общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате совершения административного правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей. Представление отчетности не в полном объеме лишает уполномоченный орган возможности реализовать свои полномочия по контролю, что влечет существенную угрозу охраняемым правоотношениям.

(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-14511/2016)

            16.4. Аналогичная аргументация представлена для ответственности в соответствии с ч. 3 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

(По материалам дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-12171/2014)

            Из изложенного следует, что указанные правонарушения не могут быть признаны малозначительными в силу того, что они возникают в особо регулируемой сфере – сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Официальный сайт Министерства внутренних дел Российской Федерации
© 2019, МВД России